_______________________________________________________________
Wyobraź sobie, że wynajęłaś swoje mieszkanie, a po 3 miesiącach najemca przestał płacić czynsz. W końcu wypowiedziałaś umowę z uwagi na coraz większe zaległości, jednak najemca odmawia wyprowadzenia się z mieszkania i nadal nie płaci.
Wyobraź sobie, że najemcy zniszczyli nową zabudowę kuchenną i część wyposażenia w Twoim nowo wyremontowanym mieszkaniu, które im wynajęłaś. Nie chcą ani naprawić szkód, ani za nie zapłacić.
To nie są hipotetyczne sytuacje.
Coraz więcej osób kupuje lokale, aby je wynajmować i uzyskiwać dodatkowe źródło przychodu. Bezpieczeństwo prawne przy najmie zapewnia dobrze napisana umowa najmu.
Punktem wyjścia jest pytanie, jakie interesy chcemy chronić. Z perspektywy właściciela, który wynajmuje swój lokal, kluczowe jest zabezpieczenie: płatności czynszu i innych opłat (media), zwrotu lokalu oraz kosztów ewentualnych zniszczeń w lokalu spowodowanych przez najemcę. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza przy najmie lokali mieszkalnych, z uwagi na przepisy chroniące osoby korzystające z mieszkania. Ograniczają one możliwości eksmisji, podwyżki czynszu czy rozwiązania umowy przez właściciela. Te regulacje prawne, co istotne, zadziałają niezależnie od tego, co wpiszemy do umowy najmu. Czy wobec tego właściciel mieszkania jest na przegranej pozycji? Niekoniecznie. Dobrym rozwiązaniem jest tzw. umowa najmu okazjonalnego. Taka umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, czyli określać dokładny termin zakończenia najmu. Konieczne jest, aby najemca złożył u notariusza oświadczenie, w którym dobrowolnie podda się egzekucji oraz zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu w razie zakończenia najmu. Dodatkowo najemca powinien wskazać inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić, a także zgodę właściciela tego lokalu na zamieszkanie w nim najemcy. Z kolei wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.
Zapłaci czy nie zapłaci? – oto jest pytanie
Standardowym zabezpieczeniem płatności najemcy jest kaucja. Istotne, aby kaucja była wpłacona przed przekazaniem lokalu najemcy. Zresztą ta uwaga dotyczy wszystkich formalności, jakich oczekujesz od najemcy. Często spotykam się z przekonaniem, że kaucja musi stanowić równowartość jednego czynszu. To mit. Warto negocjować jej wysokość i dążyć do ustalenia wyższej kwoty. Niska kaucja jest znikomym zabezpieczeniem, zwłaszcza w przypadku nowych lokali, wykończonych w wysokim standardzie. Proponuję zestawić z jednej strony cenę zapłaconą za lokal wraz z ewentualną perspektywą wielu lat spłacania zaciągniętego kredytu, czy choćby sam koszt wykończenia i wyposażenia mieszkania, a z drugiej strony położyć na szali kaucję w wysokości dwóch czy trzech tysięcy złotych. I zobacz, jak się z tym czujesz. Rozmowa z potencjalnym najemcą o zwiększeniu kaucji może być swoistym papierkiem lakmusowym. Pozwala więcej dowiedzieć się o jego możliwościach finansowych, jakże istotnych w kontekście regularnych płatności. Warto dodatkowo poprosić najemcę o złożenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do zapłaty określonej kwoty. Daje to możliwość szybszego odzyskania należności od najemcy, bez potrzeby prowadzenia długotrwałego procesu sądowego. Oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego. Kwestia ta może być załatwiona przez najemcę podczas jednej wizyty u notariusza, przy okazji składania opisanego powyżej oświadczenia, potrzebnego do najmu okazjonalnego. Opcją wartą rozważenia jest także ubezpieczenie OC najemcy, czy pojawiające się na rynku ubezpieczenia zapłaty czynszu dla wynajmujących.
Zachęcam do zadbania o protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany będzie stan lokalu, wyposażenie, przekazywane klucze oraz stan liczników. Do protokołu warto dołączyć szczegółowe zdjęcia mieszkania. Skutecznie ucina to niepotrzebne spory odnośnie pierwotnego stanu lokalu podczas jego zwrotu.
Szczęście sprzyja przygotowanym
Rozwiązania prawne zostały przedstawione z perspektywy właściciela lokalu. Jednak część z nich jest istotna również dla najemców, przykładowo dokładny protokół wydania lub ubezpieczenie OC najemcy. Niestety z moich obserwacji wynika, że w praktyce znaczna część możliwości nie jest w ogóle wykorzystywana, albo że rozwiązania prawne stosowane są nieprawidłowo.
Jasne ustalenie zasad współpracy przez rozpoczęciem najmu jest korzystne dla obu stron, ponieważ pozwala poznać wzajemne oczekiwania. Dużo łatwiej rozmawiać o kwestiach trudnych, jak choćby o tym, kto ponosić będzie koszty potencjalnych napraw czy malowania lokalu, zanim pojawi się problem. Następnie należy te ustalenia odpowiednio zapisać w umowie najmu. Zupełnie nie przekonują argumenty, że to niepotrzebne komplikacje czy zbędne formalności. Moje doświadczenie pokazuje, że wielu problemów można byłoby uniknąć dzięki odpowiedniemu napisaniu umowy. Nie bez przyczyny mówi się, że umowy są zawierane na złe czasy.
Odpowiednie przygotowanie prawne pozwala bezpiecznie i stabilnie czerpać profity z nieruchomości, cieszyć się nimi, zamiast zajmować się zarządzaniem kryzysami.
Magdalena Wojnarowska
Radca prawny, partner w kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik. Specjalistka prawa nieruchomości.
https://instagram.com/magdalena_wojnarowska_
https://www.facebook.com/Magdalena.Wojnarowska.LH
