Wyobraź sobie, że wzięłaś 30-letni kredyt na wymarzone mieszkanie. Drogie było, ale to z uwagi na duży ogródek, do którego masz wyjście wprost z salonu. Radość urządzania się burzy informacja, że z ogródka mogą korzystać również Twoi sąsiedzi, bo to część wspólna osiedla.
Wyobraź sobie, że kupiłaś działkę, aby wybudować dom. Po zakupie okazuje się, że nie pozwala na to plan zagospodarowania przestrzennego.
To nie są hipotetyczne sytuacje.
Każda z nas ma do czynienia z nieruchomościami, nie tylko w celach mieszkalnych. Inwestujemy w nieruchomości, żeby je wynajmować. Korzystamy z nich, prowadząc biznes: biuro, studio, sklep, magazyn czy halę produkcyjną – przykłady można mnożyć. Każda z nas zawiera, mniej lub bardziej świadomie, umowy dotyczące nieruchomości. Warto zadbać, aby robić to bezpiecznie.
Błędy w transakcjach nieruchomościowych mogą być daleko idące w skutkach. Ceny nieruchomości są wysokie – odnosząc do zarobków w Polsce – i ciągle rosną. Tym samym pomyłki też stają się drogie. Co więcej, mogą być długotrwałe w skutkach. Gdy kupno nieruchomości finansowane jest przez bank, to kredyt trzeba spłacać, niezależnie od tego, czy z lokalu można korzystać lub czy przynosi on zakładany przychód.
Ziemi nie da się dodrukować
Ciągły popyt na nieruchomości i ograniczona ich podaż sprawia, że coraz częściej przedmiotem transakcji są tzw. „trudne nieruchomości,” ze skomplikowanym stanem prawnym. Niezabezpieczone ryzyka prawne przy zakupie ziemi, niejednokrotnie przekładają się na problemy z kolejnymi czynnościami, jak prowadzenie inwestycji, dalsza sprzedaż działki lub wybudowanych na niej domów czy lokali.
Nie kupuj kota w worku, ani nieruchomości bez przeprowadzenia audytu prawnego
W mojej praktyce prawniczej wielokrotnie zdarzały się sytuacje, gdy klient zgłaszał się z problemem już po umowie sprzedaży. Znalazł „idealną” działkę pod budowę wymarzonego domu. Dopiero po zakupie okazywało się, że możliwości zabudowy są ograniczone, albo że trzeba przeprowadzić długotrwałe i kosztowne procedury. Przykładem może być brak prawnego uregulowania dostępu do drogi publicznej. Panuje niesłuszne przekonanie, że wystarczy jak działka położona jest przy drodze. Natomiast sama faktyczna możliwość dojazdu to za mało, zwłaszcza w kontekście prowadzenia inwestycji, do uzyskania pozwolenia na budowę. Niezbędne jest, aby dojazd był prawnie zagwarantowany. Nie każda ulica jest drogą publiczną, z której wszyscy mogą korzystać. W przypadku dróg prywatnych konieczne jest posiadanie tytułu prawnego uprawniającego do korzystania (np. służebności przechodu i przejazdu lub udziału w drodze). Dlatego ważne jest prawne sprawdzenie każdej nieruchomości, czyli wykonanie audytu prawnego, jeszcze przed zakupem. Umożliwia on ustalenie, czy transakcja będzie bezpieczna, czy nieruchomość nie ma obciążeń, hipotek, a przede wszystkim, czy możliwa jest na tej nieruchomości realizacja celu, dla którego chcemy ją kupić, a także w jakim terminie i przy spełnieniu jakich formalności można to zrobić. Dzięki audytowi prawnemu wiadomo, czy interesująca nas nieruchomość spełnia nasze potrzeby i czy mieści się w budżecie, przy uwzględnieniu nie tylko ceny nabycia, ale kosztów towarzyszących (np. kosztów wymaganych procedur prawnych), o których często się zapomina. Wyniki audytu prawnego mogą stanowić argumenty do negocjacji ze sprzedającym odnośnie warunków transakcji. Wówczas może być jak z zakupem używanego auta – ewentualne „rysy”, które uda się zauważyć, mogą pozwolić obniżyć cenę nieruchomości lub rozłożyć płatność w czasie.
Dlaczego warto zrobić audyt prawny nieruchomości?
Audyt prawny polega na sprawdzeniu nieruchomości: jej stanu prawnego oraz potencjału inwestycyjnego.
Audyt prawny pozwala ustalić:
➡️ czy sprzedawca jest właścicielem lokalu lub działki;
➡️ czy nieruchomość nie ma obciążeń, hipotek;
➡️ czy można wykorzystać nieruchomość w sposób pożądany przez kupującego;
➡️ harmonogram i budżet inwestycji;
➡️ czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;
➡️ jak zaplanować transakcję.
Korzyści:
➡️ wiesz, co kupujesz i świadomie podejmiesz decyzję;
➡️ kupisz bezpiecznie nieruchomość;
➡️ nie przepłacisz;
➡️ wyeliminujesz ryzyka prawne.
Magdalena Wojnarowska
Radca prawny, partner w kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik. Specjalistka prawa nieruchomości.
https://instagram.com/magdalena_wojnarowska_
